異地保護與遷移開發已成為當今皖南古建筑保護的又一種重要形式，然而產權不清一直制約著這一文物保護形式的發展。本文創作于《物權法》對歷史文化遺產保護的新要求之下，闡述了基于現代公私伙伴關系下的三種產權界定模型。
　　
　　皖南山區的美，不僅在于其綠樹成蔭的山色，更在于分布其間的眾多古建筑，這些被綠樹相映、溪水環繞的古建筑見證了徽商的崛起與興盛，體現了古徽州人商人的斗志、文人的雅致、隱士的情志，它們是一個時代地域風情的寫照，更是明清建筑風格的完美遺存。無論是從整體布局還是到單體設計，或是從水系構架到色彩運用，還是從天井安置到三雕裝飾，每一個建筑理念都完美地結合了時代的風格與地域的特色，具有極高的歷史、文化、社會、經濟及藝術價值，是人類歷史遺留的不可再生的珍貴資源。
　　一、皖南古建筑異地保護與遷移開發現狀
　　關于古建筑的保護，在西方國家起步較早，尤其在希臘、意大利、法國等文明古國，對于古建筑保護在實踐上積累了豐富的經驗，在理論上也提出了系統的觀念與主張，但在中國對古建筑的研究與保護起步于20世紀30年代。因此，我們可以說我們正處于一個文物保護的探索時代，怎樣保護文物成為每一位文物工作者必須思考的一個問題，同樣，對于如何保護皖南古建筑也正成為我們必須研究的方面。目前，比較成熟的保護形式主要有兩種，一種為原地保護，另一種為異地保護。相比之下，原地保護程序較為簡單，目前已形成一整套原地保護制度，而異地保護是近年來逐漸興起的，在文物保護中發揮的作用越來越重要，但在諸多制度上還未健全。
　　2011年4月11日新安江國際文化長廊建設項目正式啟動，預計利用三年的時間，將不宜在原地保護的140~200幢古民居，統一搬遷集中保護。在過去的二十年里，皖南地區依據本地區文化優勢，保護各項文物遺存的同時，充分考慮到市場經濟條件下成本與效益因素，對散落于各村鎮的古建筑實行“原地保護為主、異地保護為輔”的保護形式。從潛口明園、清園到歙縣徽園的建立，異地保護與遷移開發相互促進，成為新市場經濟下保護皖南古建筑、彰顯皖南建筑風采的又一重要形式。
　　二、物權時代遷移古建筑產權不清
　　所謂產權，是指有關財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。根據《安徽省皖南古民居保護條例》第三條規定，集體和私人所有的古民居，其所有權受國家法律保護。換句話說，在尊重歷史傳承的基礎上，法律允許和保護私人或集體對皖南古民居擁有所有權，這一點對于原地保護十分適用，但對于異地保護來說就很難適用，因為異地保護需要投入大量人力、物力，而這些往往是原古建筑所有者不能承擔或無法承擔的，而對于人力、物力的支出方，他們希望的是能夠利用市場經濟獲得回報，因此，在這一過程中必然存在著產權的變動。
　　自2007年10月1日起施行的《物權法》關系到我國城市建設的方方面面，同時也深刻影響著我國文物保護事業。根據“物權法定原則”，在對古建筑進行異地保護與遷移開發時，各行為方必須得到法律的明確授權，按照法定程序，建立各行為方之間的制約機制。因此，在對古建筑進行異地保護與遷移開發時，不僅應明確產權所有者對財產能做什么，能獲得哪些利益，還應包括他們不能做什么，必須盡哪些義務和責任，而這些在當前形勢下都還沒有明文規定，這就導致了上述產權變動過程中產權不清。
　　或許，有些反對異地保護的學者會認為，既然產權不清，那么我們就不應該實行異地保護，更不應該實行遷移開發。在此，需要指出的是，這種觀點時違背現今發展潮流的，隨著市場經濟的進一步發展，政府角色的轉變已經提上了各級政府的議程，政府不再是社會發展的決定者，各級文物部門也不再是文物保護的惟一力量，皖南古建筑的保護需要民間力量的幫助，鼓勵并引導民間力量合理保護古建筑成為當前文物部門重要工作之一，對古建筑遷移開發中的產權界定也就成為了耽誤之急。
　　三、基于現代公私伙伴關系下的三種產權界定模型
　　1. BTO模式下的產權界定
　　所謂BTO是指“建設―轉讓―經營”的模式，古建筑實行異地保護和遷移開發過程中，在特許情況下，民間資金投資修繕古建筑并建設配套的基礎設施，建成后把所有權移交公共部門，然后可以有限制經營該古建筑20年~40年，在此期間取得門票、稅收或其他收入。
　　這種模式在我國當前文物保護工作中并沒有得到普遍推廣，而是采用融資的形式，參與文物建設與修繕過程中。由于我國當前文物數量十分眾多，保護形勢也較為嚴峻，每年國家雖然有大量的資金投入到文物保護工作中，但依然是杯水車薪。以歙縣為例，在第三次全國文物普查中共登記不可移動文物3795處，其中全國重點文物保護單位6處，省級重點文物保護單位26處，且絕大多數由于年代久遠，歲月侵蝕較為嚴重，其維護和修繕工作又豈是數千萬元能夠滿足的啊。因此，吸引民間資金加入修繕、建設古建筑的工程之中，已成為解決當前古建筑保護工作進一步發展的重要途徑。
　　作為一種新型文物保護形式，有其優點，也有缺點。我們首先來看優點：第一，作為文物保護工程資金來源的一種形式，可以為文物保護事業吸引資金，緩解目前資金短缺困境；第二，民間資金的投入能夠調動民間文物保護力量的發展，促進全社會文物保護的整體發展，提高公民文物保護意識；第三，BTO模式帶有很強的市場化運作，能夠將古建筑融入市場經濟的發展，以市場經濟的發展推動古建筑的保護，帶動周邊經濟發展。同時，我們也要看到這一模式的不足之處：第一，要求具備完善的規章制度約束，作為市場經濟中的一件商品，經營者必定會受市場因素影響而改變古建筑固有屬性，這也是這一模式目前并沒有普遍推廣的主要原因；第二，民間投資者索取的是有限制的經營權和短期收益權，對于民間資金的投資，投資方必須做好充分準備和詳細預算；第三，文物維護成本加大，實現市場化經營最常見的一種形式即為旅游，既要吸引游客前來觀光，又要盡可能減少對文物的破壞，對于文物保護部門來說工作難度加大。
　　由上面分析我們可以得出，BTO模式在古建筑保護中必須分為兩個階段、兩種形式，我們暫且可以稱之為完全型BTO和限制型BTO。
　　因此，各地如果采用這種模式對古建筑進行保護的話，一定要結合本地區實際情況，尤其是關于文物開發相關法規的完善程度，而選擇合適的BTO模型，否則，不但不能促進古建筑的保護，而且還會因為市場的不規律變化，影響到古建筑的長期保護工作，甚至帶來毀滅性破壞，因此，一個地區文物保護工作發展程度不僅需要文物工作者的努力，也需要社會各方面進步的支持，古建筑保護的發展彰顯著社會的進步。
　　2. LBO模式下的產權界定
　　所謂LBO是指“租賃―建設―經營”的模式，古建筑實行異地保護和遷移開發過程中，在公共部門監管下，民間投資方出資租賃公共部門所擁有的或是民間人士所擁有的古建筑，并在允許的范圍內加以修繕維護，在合同期內合理經營古建筑，獲得相應回報。
　　這種模式在我國當前文物保護工作中已初見成效，各地也在積極探索和應用這一模式來擴大文物保護力量，下面我們以歙縣實行的“百村千幢”工程為例，介紹這一模式的應用。
　　歙縣境內“百村千幢”工程數據統計表
　　注：以上數據來自歙縣文物局政務公告，2010年6月18日公布。
　　從以上原地保護的試點工程我們可以看出，其實LBO模式應用非常簡單，在雙發達成合同的前提下，公共部門介入維護古建筑產權的合理化轉移，無論是公有的還是私有的都可以尋求新的產權所有者，而新的所有者必須承擔起建設使命，在古建筑保護與開發中即為修繕和維護，并最終享有部分產權。

　　 同樣，作為一種新型保護形式，LBO有其優點，也有其缺點。優點為：第一，形式簡單。LBO的運作形式類似于當前市場經濟中的房屋租賃，只不過這里的建筑既是形式意義上的建筑，又是文化意義上的珍藏；第二，民間投入成本較低。相比其他幾種模式，LBO成本低、見效快，備受投資方歡迎；第三，古建筑利用率較高。通過LBO轉讓的古建筑可以用來進行居住、旅游等多途徑開發，能夠適應市場需求的不斷發展；第四，LBO模式能夠通過民間資金的合理使用。將民間文物保護力度發揮到最大，根據“誰使用、誰保護”的原則，這些古建筑能夠得到持續而長久的維護。缺點為：第一，修繕有度、使用有據。各地需要針對每一棟古建筑制定修繕方案，嚴格監控每一幢古建筑的使用情況，防止古建筑受到破壞；第二，租賃者選擇要慎重。文化產品的繼承者必須懂文化、珍惜文化，對于古建筑來說能夠有一位關注并熟知古建筑的人士成為租賃者再好不過了，但這樣的人士并不多；第三，對于私有古建筑來說，產權所有人的態度很大層面決定了LBO模式的推行情況，所以做好思想動員與行為解釋工作成為了公共部門又一重大難題。
　　由上面分析可以看出，盡管LBO模式的推廣存在難題，但就目前我國文物保護的發展來看，LBO模式在不同領域已發揮了其優勢，下面我們來看看在古建筑異地保護與遷移開發中，LBO模式下產權是如何分配的。
　　從上述模型可以看出，通過LBO轉讓之后，租賃方可以享有占有、支配、使用和收益四項產權，而古建筑原有者僅保留所有權與處置權，所以這種模式對產權所屬變化較大，在實施過程中一定要讓原有者完全了解租賃后的情況，使LBO處于一種公平的運作形式之下。
　　3. BBO模式下的產權界定
　　所謂BBO是指“購買―建設―經營”的模式，古建筑實行異地保護和遷移開發過程中，民間人士通過自身努力，收集散落于民間的古建筑，通過資源整合，實現古建筑復古建設，并取得古建筑經營權的模式。
　　這種模式在我國當前文物保護工作中鮮被提及，但卻發揮著巨大的作用，尤其是在古建筑的異地保護和遷移開發過程中，根據“修舊如舊”的原則，盡量使用古代建筑材料，這就往往需要向民間人士尋訪“舊件”。正是因為這種關系的存在，所以才使得這一模式處于長期不斷發展之中，我們可以想象當某一位甚至幾位民間人士“舊件”藏品足夠拼架起一棟古建筑時，他們就可能化零為整，重現一棟新的古建筑，這無疑是一種緩慢的古建筑遷移開發形式。其實BBO模式在目前古建筑異地保護案例中時有發生，盡管其法規約束尚未成型，這也不免帶來一些文物保護上的爭論，歙縣西園就是其中典型的例子。西園位于黃山腳下， 徽州古城歙縣，練江西岸，26棟已建成的房屋，各具體例，古色古香，完美重現了明代建筑肥粱瘦柱，簡約舒展，清朝及民國建筑內涵豐富、雕飾細膩的特征風貌，無不盡顯徽商大家族宅第禮儀、教化、進取、休閑等諸多功能。其設計師徐普來歷經多年將散落在古徽州六縣一府的精美明清古建筑盡收園內，呈現了西園勝景，吸引了大批游客，自己也作為開發商而獲益?；蛟S正是因為法規制度的不健全，導致西園建設存在違規行為，2011年西園被歙縣國土資源局下令沒收。
　　從上述事例中我們也可以看出，BBO模式在古建筑異地保護與遷移開發中的應用存在著重大風險，但其作用卻是顯而易見的，有時民間資金的運作往往會提高文物保護工作效益，帶來更深刻的社會影響。所以，對這種模式我們可以總結以下優點：第一，誰建設、誰擁有，能夠極大調動民間人士保護熱情，促使民間資金積極投身文物保護事業；第二，能夠以市場最優原則來選擇古建筑的建設，實現古建筑異地保護和遷移開發效益實現最大化；第三，能夠完全以社會力量為主導，創建新的旅游熱點，帶動周邊經濟的發展；第四，能夠樹立模范作用，以民間人士的成功引導更多的民間人士關注文物、保護文物，實現全社會共同保護文物、保護古建筑。同時，對其缺點我們也不能忽視，第一，會滋生文物盜賣行為，市場機制是一個以經濟利益優先的機制，在巨大的經濟利益誘惑之下，我們可以肯定眾多文物會處于不法之徒的惦記之中；第二，法規性缺陷，截止目前尚沒有具體法律規章出臺規范這一行為，這也使得許多民間人士對此望而怯步；第三，人員性稀缺，縱觀當今古玩市場的火爆，再看看一棟古建筑所需的材料如此眾多，其造價十分驚人，更不用說當今文物的稀缺，光是擁有如此雄厚財力的民間人士就為數不多，更何況是愛好文物、關注文物的就更少了。
　　由上述分析我們可以得出，對于BBO模式在古建筑異地保護和遷移開發中的應用，目前學術界對其合理性尚處于爭論之中，對其產權的劃分更是說法不一，在此，筆者僅提出個人看法，以供大家借鑒。
　　BBO模式下產權劃分
　　筆者認為，作為文物工作的一部分，民間合法收藏應得到法律的保護，所以當他們以BBO形式實現古建筑風貌再現之時，我們必須維護其合法產權，這其中就包括所有權、占有權、支配權、使用權、收益權五大權利，但作為產權的最后一項處置權，卻不能為民間人士所擁有，這是因為一旦古建筑建成，其具有的社會地位和文物價值就會得以體現，隨意處置反而會引起文物市場的不合理運作，所以由公共部門掌握其處置權，在建設者放棄經營權時，公共部門可介入古建筑處置工作，盡量保證文物的長久保存。
　　四、結語
　　什么是文物，在《辭?！分袑Α拔奈铩笔沁@樣定義的：“遺存在社會上或埋藏在地下的歷史文化遺物?！边@個定義十分寬泛，第一要是歷史遺留的，第二要具有文化內涵。但在現實文物工作中，由于各方面的限制，我們并不能將所有文物都加以保護，我們只能在文物的基礎上劃分重點，對各級重點文物實行等級化保護，對于那些公共部門無力涉及的文物，我們要積極引導民間力量投入保護，在這期間產權劃分就尤顯重要了。在此，筆者希望更多學者能夠投入到皖南古建筑的保護之中，也希望皖南古建筑異地保護與遷移開發能在產權清晰的道路上越走越好。?